Emitida el 30 de agosto de 2026 · Fuentes consultadas del 28 al 30 de agosto de 2026 · Entregada en HTML y PDF · Cada dato dice de dónde viene y qué tan confiable es: Verificado Referencial Supuesto Ausente. Lo que no sabemos aparece como ausente, no como estimación.
Por confirmar: factibilidad de agua y número de claves
Tu terreno está en un corredor mixto que admite comercio, servicios, oficinas, vivienda y salud, con hasta tres niveles. La zona tiene 310 negocios en 500 metros, con comercio al por menor y servicios de salud por encima del promedio de la ciudad, y 1,240 hogares alrededor con jefes de familia más jóvenes que el promedio. Lo que hoy condiciona cualquier decisión no es la norma ni el mercado: es la factibilidad de agua, que nadie ha solicitado, y el número de claves del predio, que tú confirmas con la boleta predial.
Avanzar a un anteproyecto de comercio de barrio con consultorios, condicionado a la factibilidad de agua.
Si la factibilidad resulta negativa o limitada, el uso que se sostiene es vivienda en renta de menor escala, 12 a 16 unidades. Si resulta positiva, el terreno sostiene también la mezcla de local abajo y vivienda arriba, que usa mejor los tres niveles.
Lo que tenías en mente: "Quiero que me digan qué sostiene". Coincide.
Dónde está y lo que se sabe del predio con capas públicas y con lo que declaraste. Ninguna de estas capas identifica propietarios; ninguna se reproduce aquí, se cita. El croquis muestra el punto que indicaste y un área de referencia; no es la geometría legal del predio.
| Colonia | Solidaridad · Colonia · CP 83116 Verificado |
| Dirección | Esquina Boulevard Solidaridad e Ignacio Salazar, entre Ignacio Salazar y Felix Soria Supuesto |
| Coordenadas | 29.11720, -110.99180 · punto indicado en el mapa Referencial |
| Vialidades cercanas | Boulevard Solidaridad (68 m); Ignacio Salazar (73 m); Boulevard las Torres (193 m) Referencial |
| Superficie | 1,850 m² declarados; consistente con el polígono de referencia Referencial |
| Frentes | Esquina; dos frentes de 24 y 77 m aproximados Referencial |
| Topografía | Plano, pendiente menor a 2% Referencial |
| Entorno construido | Comercio de barrio y vivienda de 1 a 2 niveles Referencial |
| Redes al frente | Agua, drenaje y energía presentes. Esto dice que existen, no que tengan capacidad: la capacidad la responde la factibilidad. Referencial |
| Riesgo hidrológico | Fuera de las zonas de inundación del programa director de drenaje pluvial Referencial |
| Afectaciones de paso | Sin líneas, ductos, canales ni vías que crucen el predio, según capas públicas y tu declaración Supuesto |
| Frente a corredor | Sí; Boulevard Solidaridad (68 m) Referencial |
Lectura de tabla del programa de desarrollo urbano vigente. El parámetro que obliga lo emite la autoridad, con escritura inscrita a la vista.
| Zona | Corredor mixto Referencial |
| Usos que admite | Comercio, servicios, oficinas, vivienda, salud Referencial |
| Ocupación (COS 0.7) | Cuánto del terreno puedes ocupar en planta baja: 1,295 m² Referencial |
| Construcción (CUS 2.1) | Cuánto puedes construir en total, sumando niveles: hasta 3,885 m² Referencial |
| Altura | Hasta 3 niveles sin estudio adicional Referencial |
| Cajones | 1 por cada 30 a 40 m² de comercio y consultorios: 80 a 130 para 3,100 a 3,900 m² Verificado |
| Restricciones y usos condicionados | Sin restricción adicional en tabla; ninguno de los tres usos con mejor sustento está condicionado Referencial |
| Parámetros de tabla (Ajustes-3) | Tabla 42 PMDUH 2023 · MX: COS 0.7 · CUS 2.8 · CUS MAX 4.2 con dictamen · 4 niveles / 16 m (6 niveles / 25 m con CUS MAX) · lote mínimo 200 m² y frente 10 m. Si la constancia clasifica el bulevar como corredor tipo B: mismos parámetros; tipo C: CUS 4.2 y 6 niveles Referencial |
| Intensidad y permeable (Ajustes-3) | Tabla 40: 1,850 m² ocupados clasifican como intensidad MEDIA (300–3,000 m²) salvo altura mayor de 23 m o aforo mayor de 250 personas. Tabla 41: rango 250–3,500 m² → 5% permeable y 2.5% vegetada del predio Verificado |
Traducido: en planta baja caben hasta 1,295 m² techados; sumando 3 niveles, entre 3,100 y 3,900 m² en total. Eso equivale a 14 a 18 locales de 60 a 80 m², o 12 a 16 departamentos de 65 a 80 m².
No revisamos escrituras ni la situación legal del predio. Lo que declaraste aparece como supuesto; lo que nadie ha confirmado aparece como ausente. Una respuesta desfavorable no cancela el caso: cambia la conversación de "qué se puede construir" a "qué hay que resolver antes".
| Régimen de propiedad | Privada con escritura, declarado; escritura no revisada Supuesto |
| Decisor | Un solo decisor, declarado Supuesto |
| Predial | Al corriente, declarado Supuesto |
| Claves del predio | Sin dato: lo confirmas con tu boleta predial. Si son dos claves, conviene fusionarlas antes de cualquier trámite. Ausente |
| Sucesión o litigio | No declarado; sin dato público Ausente |
| Validación catastral | En una lectura real, aquí aparece la validación contra el padrón 2026 del Catastro municipal: superficie de terreno por clave, construcción registrada, uso catastral y ubicación, comparadas con la ficha del cliente. Nunca datos de titularidad. En esta muestra: sin validar (caso ilustrativo). Ausente |
Todo trámite se presenta sobre una clave y lo firma un decisor. Si el predio tiene dos claves, la constancia de uso de suelo saldría por partes y la licencia también. Si hay más de un dueño, cualquier trámite exige representación. Ninguna de las dos cosas la resuelve esta lectura; las dos conviene resolverlas antes de pagar un anteproyecto.
Qué tendría que pasar para que cambie: una boleta predial con una sola clave y un solo titular cierra los dos puntos el mismo día.
Quién vive alrededor, qué negocios ya operan, qué se renta y qué se vende. Radio de 500 m para negocios y hogares; 1 km para precios. Cada dato con fuente y fecha.
| Edad mediana | 30 años (ciudad 29) |
| Escolaridad promedio | 10.8 años (ciudad 11.0) |
| Hogares con automóvil | 68% (ciudad 72%) |
| Hogares con internet | 71% (ciudad 74%) |
Lectura: hogares un poco más jóvenes y más pequeños que el promedio, con menos vivienda vacía. Es el perfil que sostiene comercio de barrio diario y vivienda en renta de 2 recámaras.
| Sector | Zona | % | Ciudad | Índice |
|---|---|---|---|---|
| Comercio al por menor | 127 | 41% | 38.0% | 1.1 |
| Restaurantes y alojamiento | 43 | 14% | 11.0% | 1.3 |
| Otros servicios | 37 | 12% | 13.0% | 0.9 |
| Servicios de salud | 28 | 9% | 6.4% | 1.4 |
| Profesionales y educativos | 25 | 8% | 10.0% | 0.8 |
| Manufactura ligera | 15 | 5% | 7.0% | 0.7 |
| Comercio al por mayor | 9 | 3% | 2.5% | 1.2 |
| Resto | 26 | 8% | 12.1% | 0.7 |
Índice = participación en la zona ÷ participación en la ciudad. Arriba de 1.2 el sector está sobrerrepresentado; abajo de 0.8, subrepresentado. Salud (1.4) y restaurantes (1.3) son la especialización del corredor; oficinas y servicios profesionales (0.8) no.
| Ancla | Distancia | Qué aporta |
|---|---|---|
| CIAS Norte (ISSSTESON) | 170 m | Explica la demanda de consultorios y farmacias |
| Casa Ley Solidaridad | 310 m | Ancla de compra diaria; flujo vehicular y peatonal |
| Iglesia católica | 380 m | Concentración semanal de vecinos |
| Secundaria Luis Donaldo Colosio | 580 m | Dos picos de tránsito de familias al día |
| Central de abastos de Hermosillo | 590 m | Ancla de compra diaria; flujo vehicular y peatonal |
| Primaria Margarita Maza de Juarez | 610 m | Dos picos de tránsito de familias al día |
| Pabellon Misiones | 660 m | Formato comercial ya cubierto; competencia para una plaza, no para locales a pie de calle |
Precio de lista por m²; superficie mediana 900 m².
Renta de lista por m² al mes.
Renta de lista al mes; 62 a 85 m², 2 recámaras.
Son referencias de mercado publicadas por terceros, tomadas el agosto 2026. No son una cotización nuestra ni una valuación de tu terreno. Un avalúo por perito registrado resuelve el valor del suelo; las listas de portales no lo resuelven.
Cada uso se ordena por qué tan bien lo sostienen, juntos, la norma, el mercado y el número. No es una lista de ideas: es una jerarquía con la razón de cada posición.
Vivienda unifamiliar, vivienda horizontal, departamentos de media densidad, hospedaje y corta estancia, y lotificación no aplican por superficie, por norma o por escala.
Corredor con flujo diario, salud 1.4 veces la ciudad y sin locales nuevos en 1 km.
Sustento altoHogares con jefe menor de 40 años por encima de la ciudad y un solo proyecto nuevo en 1 km.
Sustento medioCombina los dos anteriores y usa mejor la altura de 3 niveles.
Sustento medioLo que tenías en mente: "Quiero que me digan qué sostiene". Coincide. Si hubieras traído un uso que no aparece entre los tres primeros, aquí diría por qué y bajo qué condición cambiaría.
| # | Uso | Sustento | Por qué ocupa esa posición |
|---|---|---|---|
| 1 | Comercio de barrio con consultorios | Alto | Corredor con flujo diario, salud 1.4 veces la ciudad y sin locales nuevos en 1 km. La norma lo admite en planta baja sin estudio adicional. |
| 2 | Vivienda en renta, 12 a 16 unidades | Medio | Hogares con jefe menor de 40 años por encima de la ciudad y un solo proyecto nuevo en 1 km. Escala menor que la que permite la norma: la limita la absorción, no el terreno. |
| 3 | Local abajo, vivienda arriba | Medio | Combina los dos anteriores y usa mejor la altura de 3 niveles. Exige régimen de condominio y dos accesos; la esquina lo facilita. |
| 4 | Oficinas y coworking | Bajo | La zona admite oficinas, pero la demanda de la zona es de consumo diario, no de empleo de escritorio. Sin oferta comparable para referenciar renta. |
| 5 | Educación y servicios | Bajo | Dos escuelas en 600 m cubren la demanda básica; un uso educativo privado exigiría cajones y patio que la superficie no da con holgura. |
| 6 | Plaza comercial | Bajo | 1,850 m² quedan cortos para una plaza con ancla y estacionamiento en planta; la plaza de barrio a 350 m ya cubre ese formato. |
| 7 | Departamentos alta densidad / torre | No aplica | La altura de 3 niveles sin estudio adicional lo descarta hoy; cambiaría con un parámetro distinto emitido por la autoridad. |
| 8 | Bodega o nave ligera | No aplica | El corredor mixto no admite el uso y el entorno es de vivienda de 1 a 2 niveles. |
Lo que puede detener el proyecto más adelante, en el orden en que conviene atenderlo y qué depende de qué. Los plazos y costos los publica el municipio y se consultan al momento; aquí no se promete ningún plazo de autoridad.
| Derechos y licencias | $90,000 a $160,000 para esta escala · tarifario municipal 2026 Verificado |
| Inversión de referencia | $38 a $56 millones sin terreno, 3,100 a 3,900 m² a $12,300 a $14,400 por m² · catálogo de costos 2026 Referencial |
| Valor del suelo | Las listas de portales no son concluyentes; lo resuelve un avalúo Ausente |
Es un orden de magnitud para dimensionar la decisión, no un presupuesto. Los escenarios con superficies, unidades, cajones y rangos de inversión por uso se preparan aparte, con una sesión de trabajo contigo.
| # | Qué | Quién lo emite | Qué resuelve | Depende de |
|---|---|---|---|---|
| 01 | Confirmar el número de claves del predio y, si son dos, fusionarlas Conviene atenderlo primero: de él dependen los siguientes. | Propietario con su boleta predial; fusión ante el municipio | Quién firma y sobre qué superficie se tramita todo lo demás | — |
| 02 | Constancia de uso de suelo y congruencia Resuelve norma e hidrología con escritura inscrita a la vista. | Municipio | Norma aplicable y riesgo hidrológico en un solo acto | 01 |
| 03 | Factibilidad de agua y drenaje Condiciona los tres usos con mejor sustento. | Organismo operador de agua | Capacidad real de la red para el uso elegido | 01 |
| 04 | Alineamiento y número oficial | Municipio | Límites del predio frente a la vía pública | 02 |
| 05 | Revisión de impacto de movilidad Por la escala, probable exención; se confirma al momento. | Municipio | Accesos y cajones para la escala del proyecto | 02, 04 |
| 06 | Licencia de construcción | Municipio | Autorización para construir el proyecto ejecutivo | 02, 03, 04, 05 |
| 07 | Factibilidad eléctrica y conexión de servicios Puede solicitarse en paralelo a la licencia. | Empresa suministradora | Carga disponible y punto de conexión | 04 |
Avanzar a un anteproyecto de comercio de barrio con consultorios, condicionado a la factibilidad de agua.
Si decides avanzar, el siguiente paso es una conversación con la dirección que puede llevar el terreno de la idea a la obra: escenarios con superficies, unidades y rangos de inversión, y una sesión de trabajo contigo. Se cotiza según el caso.
Treinta y tres datos, cada uno con su fuente, su fecha de edición o de consulta y su nivel de confianza. Ningún dato derivado de registros de propiedad se muestra; se trabajó con fuentes públicas y con tu declaración.
| # | Bloque | Dato | Resultado | Fuente | Fecha | Confianza |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | A · Sitio | Superficie | 1,850 m² declarados; consistente con el polígono de referencia | Propietario; capa pública de manzanas | Consulta 28 ago 2026 | Referencial |
| 2 | A · Sitio | Frentes | Esquina; dos frentes de 24 y 77 m aproximados | Capa de vialidades del municipio | Consulta 28 ago 2026 | Referencial |
| 3 | A · Sitio | Topografía | Plano, pendiente menor a 2% | Continuo de elevaciones INEGI | Edición 2013 · consulta 28 ago 2026 | Referencial |
| 4 | A · Sitio | Entorno construido | Comercio de barrio y vivienda de 1 a 2 niveles | Imagen satelital pública | Toma 2025 · consulta 28 ago 2026 | Referencial |
| 5 | A · Sitio | Redes al frente | Agua, drenaje y energía presentes (existencia, no capacidad) | Capas de servicios del municipio | Consulta 28 ago 2026 | Referencial |
| 6 | A · Sitio | Riesgo hidrológico | Fuera de zonas de inundación identificadas | Programa director de drenaje pluvial (citado, no reproducido) | Edición vigente · consulta 28 ago 2026 | Referencial |
| 7 | A · Sitio | Afectaciones de paso | Ninguna línea, ducto, canal o vía detectada | Capas públicas + declaración del propietario | Consulta 28 ago 2026 | Supuesto |
| 8 | A · Sitio | Frente a corredor | Sí; vialidad secundaria con transporte a 120 m | Capa de vialidades y rutas de transporte | Consulta 28 ago 2026 | Referencial |
| 9 | B · Norma | Zona | Corredor mixto | Programa de desarrollo urbano vigente | Edición vigente · consulta 29 ago 2026 | Referencial |
| 10 | B · Norma | Usos que admite | Comercio, servicios, oficinas, vivienda, salud | Tabla de usos del programa | Edición vigente · consulta 29 ago 2026 | Referencial |
| 11 | B · Norma | Ocupación (COS) | 0.7 del terreno en planta baja: 1,295 m² | Tabla de parámetros del programa | Edición vigente · consulta 29 ago 2026 | Referencial |
| 12 | B · Norma | Construcción (CUS) | 2.1 veces el terreno: hasta 3,885 m² totales | Tabla de parámetros del programa | Edición vigente · consulta 29 ago 2026 | Referencial |
| 13 | B · Norma | Altura | Hasta 3 niveles sin estudio adicional | Tabla de parámetros + reglamento de construcción | Reglamento 2025 · consulta 29 ago 2026 | Referencial |
| 14 | B · Norma | Cajones | 1 por cada 30 a 40 m² de comercio y consultorios: 80 a 130 | Norma técnica de proyecto arquitectónico | Edición vigente · consulta 29 ago 2026 | Verificado |
| 15 | B · Norma | Restricciones al frente | Sin restricción adicional registrada en tabla | Tabla de parámetros del programa | Edición vigente · consulta 29 ago 2026 | Referencial |
| 16 | B · Norma | Usos condicionados | Ninguno de los tres con mejor sustento está condicionado en tabla | Tabla de usos del programa | Edición vigente · consulta 29 ago 2026 | Referencial |
| 17 | C · Legal de entrada | Régimen de propiedad | Privada con escritura, declarado; escritura no revisada | Declaración del propietario | 30 ago 2026 | Supuesto |
| 18 | C · Legal de entrada | Decisor | Un solo decisor, declarado | Declaración del propietario | 30 ago 2026 | Supuesto |
| 19 | C · Legal de entrada | Predial | Al corriente, declarado | Declaración del propietario | 30 ago 2026 | Supuesto |
| 20 | C · Legal de entrada | Claves del predio | Sin dato: lo confirma el propietario con su boleta predial | Boleta predial | — | Ausente |
| 21 | C · Legal de entrada | Sucesión o litigio | No declarado; sin dato público | Declaración del propietario | — | Ausente |
| 22 | D · Mercado | Población y hogares | 4,090 personas; 1,240 hogares; 3.3 por hogar | Censo 2020 por área geoestadística | Edición 2020 · consulta 29 ago 2026 | Verificado |
| 23 | D · Mercado | Perfil de edad | 38% de hogares con jefe menor de 40 años (ciudad 33%) | Censo 2020 por área geoestadística | Edición 2020 · consulta 29 ago 2026 | Verificado |
| 24 | D · Mercado | Vivienda | 1,240 habitadas; 118 deshabitadas (8.7%; ciudad 11.2%) | Censo 2020 por área geoestadística | Edición 2020 · consulta 29 ago 2026 | Verificado |
| 25 | D · Mercado | Negocios en 500 m | 310 unidades; comercio al por menor 41%; salud 9%, 1.4 veces la ciudad | DENUE | Edición mayo 2026 · consulta 29 ago 2026 | Verificado |
| 26 | D · Mercado | Anclas cercanas | Plaza de barrio 350 m; primaria 280 m; secundaria 600 m; unidad médica 450 m | DENUE + capas de equipamiento | Mayo 2026 · consulta 29 ago 2026 | Verificado |
| 27 | D · Mercado | Precios de la zona | Terrenos $2,800 a $4,500 por m²; locales $190 por m² al mes; departamentos $9,500 a $12,000 al mes | Portales inmobiliarios (precios de lista) | Agosto 2026 · consulta 30 ago 2026 | Referencial |
| 28 | D · Mercado | Absorción de producto nuevo | Sin serie pública con periodo y fuente. No se estima. | — | — | Ausente |
| 29 | E · Escenarios | Superficie construible | 1,295 m² en planta baja; 3,100 a 3,900 m² en total | Superficie × parámetros de tabla | Cálculo 30 ago 2026 | Referencial |
| 30 | E · Escenarios | Unidades de referencia | 14 a 18 locales de 60 a 80 m², o 12 a 16 departamentos de 65 a 80 m² | Superficie construible ÷ tipologías típicas | Cálculo 30 ago 2026 | Referencial |
| 31 | E · Escenarios | Inversión de referencia | $38 a $56 millones sin terreno ($12,300 a $14,400 por m²) | Catálogo de costos de construcción 2026 | Edición 2026 · consulta 30 ago 2026 | Referencial |
| 32 | E · Escenarios | Derechos y licencias | $90,000 a $160,000 para esta escala | Tarifario municipal | Edición 2026 · consulta 30 ago 2026 | Verificado |
| 33 | E · Escenarios | Valor del suelo | Listas de portales no concluyentes; lo resuelve un avalúo | Portales inmobiliarios | Agosto 2026 | Ausente |
| Verificado | Fuente pública verificable, con fecha. Se puede citar tal cual. |
| Referencial | Lectura de tabla, capa o listado de terceros. Requiere confirmación con la autoridad o con un perito antes de decidir sobre ese dato. |
| Supuesto | Lo declaraste tú. No lo revisamos; lo usamos tal cual y lo marcamos. |
| Ausente | No hay dato. Se muestra vacío, nunca estimado. |
Esta lectura fue preparada, revisada y validada conforme al método SUELO33: cada dato declara su fuente, su fecha y su nivel de confianza, lo ausente se muestra ausente y el parámetro que obliga lo emite la autoridad. Las personas firmantes respaldan la integridad del diseño metodológico, la lectura normativa y la transparencia en la presentación de los resultados.
Arq. Horacio Padilla Quirarte
Dirección de proyectos · Lectura técnica, normativa y de obra
TRES33 Gerencia de Proyectos · Hermosillo, Sonora
Juan C. Reyes Valdez
Investigador principal · Diseño metodológico y análisis de datos
EXACTO Research · Hermosillo, Sonora