En 48 horas sabes qué negocio conviene en tu terreno
SUELO33 cruza el uso de suelo permitido en Hermosillo —COS, CUS, altura, cajones— con la demanda real de la zona, y te devuelve las tres hipótesis de negocio con mayor demanda potencial, ordenadas por prioridad. 33 datos, cada uno con su fuente, su fecha y su nivel de confianza. $3,900 MXN, pago único, entrega en HTML y PDF.
Iniciar revisión gratuita Qué incluye la lectura
$3,900 es precio fijo de etapa beta en Hermosillo
Qué estás comprando exactamente
SUELO33 es un análisis de terreno para predios ubicados en Hermosillo. Reúne en un solo documento lo que la normativa permite construir, lo que el mercado de la zona demanda y lo que hay que resolver antes de avanzar. Cada dato se entrega con su fuente, su fecha y su nivel de confianza declarado.
- Documento de ocho secciones en HTML y PDF, con la decisión resumida en una página al inicio
- Tabla de 33 datos, cada uno clasificado como Verificado, Referencial, Supuesto o Ausente
- Cartografía: mapa de ubicación a 500 metros a la redonda y mapa del predio dentro de la ciudad
- Cinco gráficas de mercado de la zona: población, giros instalados, saturación y precios comparables
- Lista de acciones en orden, con la autoridad responsable de cada trámite y de qué depende
Condiciones
| Precio | $3,900 MXN |
| Modalidad | Pago único |
| Entrega | 48 horas |
| El plazo arranca | Con tu folio |
| Formatos | HTML y PDF |
| Canal | WhatsApp y correo |
| Pago | Mercado Pago, SPEI o Dimo |
| Factura | A solicitud |
| Cobertura | Hermosillo, Sonora |
SUELO33 no es avalúo, dictamen legal, licencia ni revisión de título, y no sustituye ningún trámite ante autoridad. El parámetro que obliga lo emite la autoridad, con escritura inscrita a la vista.
Así se ve lo que recibes
Caso ilustrativo con parámetros típicos de un corredor mixto en Hermosillo. No corresponde a ningún predio real.
Esquina sobre corredor mixto, poniente de Hermosillo · 1,850 m²
Lectura de muestra · Emitida 30 de agosto de 2026 · Punto de partida: por confirmar factibilidad de agua y número de claves
Corredor con flujo diario y déficit de locales nuevos; salud por encima del promedio de la ciudad.
Sustento altoHogares jóvenes alrededor; oferta de departamentos escasa en un kilómetro.
Sustento medioCombina los dos anteriores; exige régimen de condominio.
Sustento medioEn esta muestra: 7 verificados, 18 referenciales, 4 supuestos y 4 ausentes.
Abrir la lectura completa de muestra Descargar el PDF de muestra Ver el resumen aquí
El terreno no define el proyecto. El negocio sí.
Un uso de suelo te dice qué se permite construir. SUELO33 cruza esa norma con las variables de mercado de la zona y devuelve las tres hipótesis de negocio con mayor potencial para tu predio, con 33 datos que alimentan el anteproyecto arquitectónico.
Qué cambia para ti
Dejas de invertir a ciegas
Antes de firmar con un arquitecto ya sabes qué negocio sostiene tu terreno. La inversión arranca desde una decisión con respaldo, no desde una idea que te gustó o que alguien te recomendó en una comida.
Decides en días, no en meses
Lo que normalmente toma semanas de vueltas entre dependencias, corredores y conocidos llega resuelto en 48 horas. El terreno deja de estar detenido esperando información que nadie termina de juntar.
Delegas sin perder el control
Llegas con el arquitecto, el socio o el banco con indicadores en la mano y una fuente detrás de cada uno. Puedes exigir, comparar propuestas y detectar cuando alguien te está vendiendo su preferencia en lugar de tu negocio.
Los seis números que vas a ver, explicados en tres minutos
Tu lectura trae parámetros que la norma y el mercado usan todos los días y que casi nadie explica. Este video corto los explica antes de que abras el documento; si después quieres ir más a fondo sobre tu terreno, la consultoría se agenda aparte.
Grabación en producción: Horacio Padilla explica frente a una lectura real qué significan COS, CUS, niveles, cajones, el orden de magnitud de inversión y las cuatro etiquetas de confianza. Mientras se publica, la explicación escrita está aquí abajo.
Cuánto del terreno puedes techar en planta baja. Un COS de 0.7 en 1,000 m² son 700 m² de desplante. No es lo que vas a construir: es el máximo que la norma permite ocupar.
Cuántas veces la superficie del terreno puedes construir sumando niveles. Un CUS de 2.8 en 1,000 m² son 2,800 m² de techo normativo. Es un techo de papel: lo que cabe de verdad lo fijan el estacionamiento, los accesos y el subsuelo.
Cuántos pisos y cuántos metros admite la zona o el corredor que rige. Con frente a un corredor urbano el corredor manda sobre la zona, y la constancia municipal es la que lo hace obligatorio.
Cuántos lugares de estacionamiento exige la norma por metro construido. A cierta escala los cajones ya no caben a nivel y piden sótano o estructura: es la restricción que más veces define un predio, no el CUS.
La lectura multiplica una superficie de referencia por un costo por metro del catálogo CMIC, siempre marcada como orden de magnitud. Sirve para dimensionar la decisión, no para presupuestar: no incluye terreno, proyecto ni imprevistos, y sin dato de colocación no mide retorno. Un techo de norma completo casi nunca es el proyecto real.
Verificado (fuente pública con fecha), Referencial (lectura de tabla o listado que la autoridad debe confirmar), Supuesto (lo que tú declaraste) y Ausente (no hay dato; se muestra vacío, nunca estimado). Cada uno de los 33 datos lleva la suya.
La lectura es un producto cerrado: trae lo que trae, con fuente y fecha. Si quieres revisar tu caso con la dirección de proyectos —escenarios con superficies, unidades y rangos de inversión, o la ruta de trámites paso por paso— eso es una consultoría con costo, que se agenda con tu folio y se cotiza según el caso.
Agendar consultoría con mi folioCómo está construido el análisis
Ocho secciones, un solo documento
El análisis se entrega en HTML navegable y PDF, organizado en ocho secciones: decisión en una página, predio, normativa, información crítica, mercado de la zona, usos viables ordenados, acciones en secuencia y cierre con condiciones de cambio.
Modelo propio que cruza cuatro capas
Modelo que cruza inteligencia de mercado, información técnica y datos de sitio con perspectiva de negocio, alimentado por una base de datos actualizada de múltiples fuentes. Cada indicador llega con su fuente, su fecha y su nivel de confianza.
Mapas y cinco gráficas de zona
Incluye mapa de ubicación con radio de 500 metros, mapa del predio dentro de la ciudad y cinco gráficas de mercado: población, giros instalados, especialización, punto de saturación y precios comparables de la zona.
Verificado
Fuente pública comprobable, con fecha. Se puede citar tal cual.
Referencial
Lectura de tabla, capa o listado de terceros. Requiere confirmación antes de decidir.
Supuesto
Lo declaraste tú. No lo revisamos: lo usamos tal cual y lo marcamos.
Ausente
No hay dato. Se muestra vacío, nunca estimado.
- En una páginaQué decisión sostiene hoy el terreno y las cuatro cifras que la explican.
- Tu terrenoCroquis a 500 m, tu predio en la ciudad, superficie, frentes, topografía, redes y riesgo hidrológico.
- Lo que permite la normaZona, usos, COS, CUS, altura y cajones, traducidos, con gráfica de volumen construible.
- Lo primero que conviene saberRégimen, decisor, predial y claves del predio, con lo declarado marcado como supuesto.
- Lo que pide el mercado de su zonaQuién vive alrededor, qué opera en 500 m, anclas, qué falta, qué está saturado y precios de lista.
- Las tres hipótesis de negocioOrdenadas por sustento, con la razón de cada posición y si coinciden con lo que tenías en mente.
- Qué conviene resolver antesTrámites con quién los emite, qué resuelve cada uno y qué depende de qué.
- Qué decisión sostiene hoyQué tendría que pasar para que cambie y la tabla de 33 datos con sus fuentes.
No veo proyectos. Veo inversiones.
Horacio Padilla, arquitecto con formación previa en Administración y especialidad en Construction Project Management, Lean Construction y BIM. Dieciocho años en edificación, diez de ellos dirigiendo CASNOR con clientes corporativos. Fundé TRES33 en 2022 porque el talento no falta en construcción; falta orden en las decisiones tempranas.
SUELO33 existe porque entre "tengo un terreno y no sé qué hacer con él" y contratar arquitectura, ingenierías, mercado y factibilidad hay un vacío de años. Nadie debería pagar un anteproyecto basado en intuición. Esta es la misma lógica de TRES33 aplicada mucho antes en la cadena.
Horacio Padilla Quirarte Dirección General · TRES33 Gerencia de Proyectos
Quién sostiene cada dato
- TRES33 aporta la lectura inmobiliaria, urbana y normativa: dieciocho años de Horacio Padilla en edificación.
- Horacio Padilla firma la lectura técnica y normativa de cada SUELO33 y responde por ella.
- EXACTO Research aporta diseño metodológico, procesamiento de datos y validación técnica de la información de mercado.
- Diez años dirigiendo CASNOR: la operación, los costos y el cliente vistos desde adentro.
- Método probado en Tres Ríos, primer edificio desarrollado íntegramente bajo el sistema TRES33.
Cuatro dudas, cuatro respuestas
Confiabilidad sin visita
El análisis se construye con normativa vigente, cartografía y datos de mercado de la zona, no con impresiones de campo. Una visita muestra el estado físico del predio; la decisión de negocio se resuelve con información documental.
Origen de los datos
Cada uno de los 33 datos lleva su fuente, su fecha y su nivel de confianza declarado. Lo que no se pudo verificar aparece marcado como Supuesto, y lo que no existe aparece en blanco.
Seguridad del pago
El pago se realiza mediante un link seguro de Mercado Pago. También se acepta transferencia SPEI o Dimo. Se emite factura timbrada ante el SAT a solicitud, con los datos fiscales que indiques.
Riesgo de no obtener valor
La revisión de entrada es gratuita y toma tres minutos. Ahí ves el punto de partida de tu predio y los temas prioritarios antes de pagar. Si eso ya te resuelve la duda, no compras.
Cómo llega tu lectura
La notificación entrando por WhatsApp, el recorrido por las ocho secciones y el PDF descargándose.
Grabación de pantalla vertical, de 45 a 60 segundos, sin música ni voz en off. Termina mostrando la hora del folio y la hora de la entrega.
Para quien tiene un terreno detenido
Ideal para propietarios que llevan años con un predio sin usar, que han recibido ideas sueltas de arquitectos o brokers y no tienen con qué contrastarlas.
Vas a comprar un terreno
Antes de firmar, confirma qué sostiene ese predio y qué tendrías que resolver tú después de comprarlo. El precio de lista no te dice cuál de las dos cosas estás pagando.
Heredaste o conservas un terreno detenido
Lleva años ahí y cada año cuesta. Confirma si hoy sostiene un proyecto, si conviene conservarlo como está o si conviene venderlo con sustento en la mano.
Vendes tierra
Un terreno con lectura se negocia distinto. Deja de explicar el potencial de palabra: muéstralo con fuente y fecha, y acorta la conversación con el comprador.
Diseñas o construyes
Antes de invertir horas en un anteproyecto, confirma que el terreno sostiene el programa que tu cliente trae en la cabeza. Si no lo sostiene, lo sabes antes de dibujar.
Lo que dicen quienes ya decidieron
Se construye con el tiempo: capturas autorizadas de WhatsApp, validación institucional y menciones en medios.
Nombre, foto y texto de cliente real, con autorización y nombre difuminado.
Cámara o medio de comunicación con cita destacada.
Comentario o mensaje de WhatsApp de un cliente.
Cómo se contrata SUELO33
Todo ocurre en línea. Desde que ubicas tu terreno hasta que recibes el análisis no necesitas una junta, una visita ni entregar documentos.
- Paso 01
Haz la revisión de entrada gratuita: ubica tu predio y responde unas preguntas en tres minutos
3 min · sin costo - Paso 02
Recibe tu punto de partida preliminar con los temas prioritarios y tu folio
Inmediato - Paso 03
Paga $3,900 con el link seguro de Mercado Pago, transferencia SPEI o Dimo
Pago único - Paso 04
Manda tu comprobante por WhatsApp o avisa con el botón "Ya pagué"; recibes la confirmación por escrito
Arranca el reloj - Paso 05
Recibe el análisis completo en HTML y PDF, por WhatsApp y correo, dentro de 48 horas
48 horas
Tres minutos. Ubicas tu predio, respondes unas preguntas y recibes tu punto de partida con los temas prioritarios. Si eso ya te resuelve la duda, no compras.
Revisar mi terrenoPrecio beta, fijo. Pago único, sin suscripción y sin reuniones previas. Entrega en 48 horas contadas desde la emisión de tu folio, en HTML y PDF por WhatsApp y correo. Factura timbrada ante el SAT a solicitud.
Pagas con link seguro de Mercado Pago —tarjeta, débito o transferencia—, o por SPEI o Dimo. Al mandar tu comprobante por WhatsApp recibes tu confirmación y arrancan las 48 horas.
Pagar · Mercado Pago Ya pagué Qué incluyeSi aún no tienes folio, primero completa "Revisar mi terreno": con el folio el equipo concilia tu pago.
Preguntas frecuentes
¿En qué ciudades funciona SUELO33?
Por ahora SUELO33 opera únicamente en Hermosillo, Sonora. El modelo se alimenta de normativa municipal y datos de mercado locales, y esa base se construye ciudad por ciudad. Hay otras ciudades en preparación; si tu predio está fuera de Hermosillo, escríbenos por WhatsApp.
¿Necesito entregar escrituras, planos u otros documentos?
No. El análisis se construye con la ubicación de tu predio, su superficie aproximada, su frente y el uso que tienes en mente. No se piden escrituras, planos, avalúos ni documentos de terceros, y tampoco se revisa tu situación legal o fiscal.
¿Qué significa el monto de inversión que aparece en la lectura?
Es un orden de magnitud: una superficie de referencia multiplicada por un costo por metro del catálogo CMIC, sin terreno, proyecto ni imprevistos. Sirve para dimensionar la decisión, no para presupuestar, y sin dato de colocación no mide retorno. El techo de norma completo casi nunca es el proyecto real; lo que cabe lo fijan el estacionamiento, los accesos y el subsuelo. La sección 6 de esta página lo explica en tres minutos.
¿Puedo revisar mi lectura con ustedes?
Sí, como consultoría aparte: se agenda con tu folio por WhatsApp y se cotiza según el caso. La lectura de $3,900 es un producto cerrado y no incluye reuniones.
¿Alguien visita mi terreno?
No hay visita a campo. La lectura se construye con normativa vigente, cartografía y datos de mercado de la zona. Lo que declares tú sobre el estado del predio se incluye marcado como Supuesto, para que sepas qué parte del análisis depende de tu información.
¿Qué recibo exactamente y en qué formato?
Un documento de ocho secciones en HTML navegable y PDF, con la decisión resumida en la primera página, las tres hipótesis de negocio con mayor demanda potencial ordenadas por prioridad, 33 datos en tabla, mapa de ubicación a 500 metros, mapa de ciudad y cinco gráficas de mercado.
¿Desde cuándo corren las 48 horas?
Desde que se confirma tu pago. Después de pagar mandas tu comprobante por WhatsApp o avisas con el botón "Ya pagué" en esta página; con esa confirmación empieza a correr el plazo. La entrega llega por WhatsApp y correo dentro de esas 48 horas.
¿Cómo pago y cómo confirmo el pago?
Pagas $3,900 con un link seguro de Mercado Pago. También se acepta transferencia SPEI o Dimo. Una vez realizado el pago, mandas tu comprobante por WhatsApp con tu folio, o avisas desde esta página, para confirmar la operación y que arranque el plazo de entrega.
¿Emiten factura?
Sí. Se emite factura timbrada ante el SAT a solicitud. Al confirmar tu pago indicas que la necesitas y proporcionas tus datos fiscales: RFC, razón social, régimen fiscal, uso del CFDI y el correo donde quieres recibirla.
¿Me sirve para tramitar la licencia de construcción?
No. SUELO33 es un instrumento de decisión previa, no un trámite. No sustituye avalúo, dictamen técnico, licencia de construcción ni revisión de título. Su función es indicarte si conviene invertir en esos pasos, cuáles aplican a tu caso y en qué orden.
¿Qué significan Verificado, Referencial, Supuesto y Ausente?
Es el nivel de confianza de cada indicador. Verificado significa fuente pública comprobable con fecha. Referencial proviene de tablas o capas de terceros y conviene confirmarlo antes de una decisión mayor. Supuesto es información que declaraste tú. Ausente aparece en blanco: no se estima.
¿Puedo compartir el análisis con mi arquitecto, mi socio o mi banco?
Sí. Recibes el PDF además del HTML precisamente para eso. Muchos propietarios lo reenvían a su arquitecto, su socio o su institución financiera. El documento no tiene restricción de uso y cada dato conserva su fuente, para que cualquiera pueda verificarlo.
¿Qué pasa si no recibo mi análisis a tiempo?
Si el estudio no se entrega dentro de las 48 horas posteriores a la confirmación de tu pago, se reembolsa el 100% del importe. No hay devolución por el contenido del análisis: la revisión de entrada es gratuita y te muestra el punto de partida antes de que pagues.
Antes de comprometer más capital
La revisión de entrada no tiene costo y toma tres minutos. Ves el punto de partida de tu terreno antes de decidir si continúas.
$3,900 es precio fijo de etapa beta en Hermosillo
ContactoWhatsApp del equipo: +52 662 141 8141
Aviso de privacidad · Términos de uso
Ligas legales pendientes de redacción; bloquean la apertura del formulario al público.
Ubica tu terreno
1 · Dónde está y cuánto mide
762 colonias, fraccionamientos y zonas de Hermosillo. Si la tuya no aparece, escríbela tal cual.
Con la colonia, la calle y las entre calles ubicamos tu predio: tu lectura incluye el croquis de ubicación. Si el punto queda ambiguo, lo confirmamos contigo por WhatsApp.
2 · Lo que conviene saber antes que nada
3 · Quién decide y con qué cuenta
4 · A dónde te mandamos el punto de partida
Al continuar aceptas el aviso de privacidad: usamos tus datos para enviarte el resultado y darte seguimiento por WhatsApp. Puedes ejercer tus derechos ARCO en cualquier momento. No pedimos escrituras ni datos de terceros.
Tu colonia en la lista de Hermosillo
Las preguntas sobre escritura, agua, afectaciones y cauce son lo primero que conviene saber de cualquier terreno. Una respuesta desfavorable no cancela el caso: cambia la conversación de "qué se puede construir" a "qué hay que resolver antes".
Con qué cuentas y en qué plazo define qué tipo de lectura te conviene. No es lo mismo un terreno que se va a desarrollar este año que uno que se va a conservar o a vender.
Tu terreno
Lo que sabemos hoy de tu terreno
Qué conviene revisar antes que nada
Usos que podría sostener, preliminar
Con lo que nos dijiste y el tipo de zona de tu colonia. La lectura completa confirma los tres primeros con norma y mercado, con fuente y fecha en cada dato.
Tu lectura completa en 48 horas
Usos que sostiene el terreno, lectura del mercado de su zona y qué conviene resolver antes, en orden. Con fuente y fecha en cada dato.
Si prefieres empezar por una conversación, agéndala aquí.
Qué sostiene tu terreno, por escrito,con fuente y fecha en cada dato.
Usos que sostiene el terreno, mercado de su zona, qué conviene resolver antes y en qué orden. Ocho secciones, cinco gráficas y una tabla de 33 datos con su fuente, su fecha y su nivel de confianza. Se entrega en HTML y PDF por WhatsApp y correo.
Revisar mi terreno Abrir la lectura de muestra
Primero la revisión de entrada, sin costo. La lectura se pide desde tu punto de partida.
Usos que sostiene el terreno, mercado de su zona, qué conviene resolver antes y en qué orden. HTML + PDF, con fuente y fecha en cada dato.
Precio beta, fijo. Sin suscripción, sin reuniones previas. Si el terreno no sostiene lo que tenías en mente, la lectura te dice por qué y bajo qué condición cambiaría.
Revisar mi terrenoLo que recibes, en el orden en que lo vas a leer
El documento sigue el orden de una decisión: primero la respuesta, después el sustento, al final las fuentes.
- En una página. Qué decisión sostiene hoy el terreno, el punto de partida y las cuatro cifras que la explican.
- Tu terreno. Croquis de ubicación con calles y equipamiento (500 m), tu predio en el mapa de la ciudad, superficie, frentes, topografía, redes, riesgo hidrológico y afectaciones, con capas públicas.
- Lo que permite la norma. Zona, usos, cuánto puedes ocupar y construir, altura y cajones, traducidos. Gráfica de volumen construible.
- Lo primero que conviene saber. Régimen, decisor, predial, claves del predio: lo que declaras marcado como supuesto; lo que nadie ha confirmado, como ausente.
- Lo que pide el mercado de su zona. Quién vive alrededor (Censo 2020), qué negocios ya operan en 500 m y en qué se especializa el corredor (DENUE), anclas, qué falta, qué está saturado y precios de lista de la zona.
- Usos que sostiene tu terreno, ordenados por sustento. La gráfica de usos con la razón de cada posición, y si coincide con lo que tenías en mente.
- Qué conviene resolver antes, y en qué orden. Trámites con quién los emite, qué resuelve cada uno y qué depende de qué; orden de magnitud de derechos e inversión.
- Qué decisión sostiene hoy este terreno. Qué tendría que pasar para que cambie, qué falta por confirmar y qué sigue. Cierra con la tabla de 33 datos y sus fuentes.
Cómo se lee cada dato
Fuente pública verificable, con fecha. Se puede citar tal cual.
Lectura de tabla, capa o listado de terceros. Requiere confirmación con la autoridad o con un perito antes de decidir sobre ese dato.
Lo declaraste tú. No lo revisamos; lo usamos tal cual y lo marcamos.
No hay dato. Se muestra vacío, nunca estimado.
Si un parámetro requiere confirmación con la autoridad, la lectura sale igual en 48 horas con ese dato marcado "Por confirmar" y te avisamos cuando lo tengamos. No se detiene la entrega y no se inventa el dato.
Cómo funciona, de principio a fin
Revisión de entrada
Tres minutos. Recibes tu punto de partida y las señales que conviene revisar antes que nada.
Pides tu lectura
Desde tu punto de partida. Pagas en Mercado Pago; al confirmarse el pago recibes tu folio y arrancan las 48 horas.
Recibes la lectura
Al confirmarse el pago, tu lectura entra a producción: el equipo la revisa, se genera con croquis de ubicación, gráficas y la tabla de 33 datos, y te llega por WhatsApp y correo en HTML y PDF dentro de las 48 horas.
Decides qué sigue
Escenarios con inversión y una sesión de trabajo con la dirección que puede llevarlo a obra. Se cotiza según el caso.
Cómo se paga
$3,900 MXN · pago único
Liga segura de Mercado Pago. Al pagar, anota tu folio (o tu nombre y la colonia del terreno) y avísanos con el botón de abajo o por WhatsApp (+52 662 141 8141); el equipo concilia el pago y arrancan las 48 horas.
Desde cualquier banco: transferencia SPEI a la CLABE, o con Dimo al celular vinculado. Mismo monto: $3,900 MXN.
| Beneficiario | Horacio Padilla Quirarte |
| Institución | Mercado Pago W |
| CLABE (SPEI) | 722969010103183958 |
| Dimo (celular vinculado) | +52 662 141 8141 |
| Concepto | SUELO33 + tu folio |
Cuenta receptora de SUELO33 (Mercado Pago W). Pon tu folio en el concepto y avísanos con el botón "Ya pagué" o por WhatsApp (+52 662 141 8141); el equipo concilia el pago y arrancan las 48 horas.
- Paga con la liga de Mercado Pago, por SPEI a la CLABE o con Dimo, y mándanos el comprobante por WhatsApp (+52 662 141 8141) con tu nombre y la colonia del terreno.
- Recibes tu folio y una confirmación por escrito. Ahí empiezan las 48 horas.
- Recibes la lectura en HTML y PDF por WhatsApp y correo, con factura si la solicitas.
La lectura es una opinión de potencial con fines informativos; no sustituye licencias, constancias municipales ni avalúos emitidos por perito registrado.
Qué no incluye
Avalúo, dictamen o licencia. El parámetro que obliga lo emite la autoridad, con escritura inscrita a la vista.
Revisión de escrituras ni de la situación legal del predio. No pedimos documentos de terceros.
Tres escenarios con superficies, unidades, cajones y rangos de inversión por uso. Eso es el siguiente paso, con una sesión de trabajo contigo.
Es la cifra más pequeña que vas a poner en ese terreno.
Define si tiene sentido poner las siguientes. Revisar mi terreno · Abrir la lectura de muestra
Esquina sobre corredor mixto, poniente de Hermosillo · 1,850 m²
Abrir la lectura completa de muestra Descargar el PDF de muestra
Aquí ves el resumen. El documento completo tiene ocho secciones, el croquis de ubicación del predio, cinco gráficas y la tabla de 33 datos con fuente y fecha; es lo que recibes en 48 horas.
Lectura de muestra · Emitida 30 de agosto de 2026 · Caso ilustrativo con parámetros típicos de un corredor mixto en Hermosillo. No corresponde a ningún predio real. Cada dato dice de dónde viene y qué tan confiable es: Verificado Referencial Supuesto Ausente. Lo que no sabemos aparece como ausente, no como estimación.
Por confirmar: factibilidad de agua y número de claves
- Propiedad privada declarada; escritura no revisada Supuesto
- Red de agua y drenaje al frente; factibilidad no solicitada Ausente
- Sin líneas, ductos ni vías que crucen el predio, según capas públicas Referencial
- Fuera de las zonas de inundación del programa director de drenaje pluvial Referencial
- Número de claves del predio: lo confirma el propietario con su boleta predial Ausente
| Zona | Corredor mixto Referencial |
| Usos | Comercio, servicios, oficinas, vivienda, salud |
| Ocupación y construcción | COS y CUS 0.7 / 2.1: cuánto del terreno puedes ocupar en planta y cuánto puedes construir en total. Lectura de tabla; el parámetro que obliga lo emite la autoridad. Referencial |
| Altura | Hasta 3 niveles sin estudio adicional |
| Superficie construible | 1,295 m² en planta baja · 3,100 a 3,900 m² en total |
| Cajones | 1 por cada 30 a 40 m² de comercio y consultorios: 80 a 130 para 3,100 a 3,900 m² Verificado |
| Negocios en 500 m | 310 unidades económicas · DENUE, mayo 2026 Verificado |
| Actividad dominante | Comercio al por menor 41%; servicios de salud 9%, 1.4 veces el promedio de la ciudad |
| Anclas cercanas | Plaza comercial de barrio a 350 m; escuela secundaria a 600 m |
| Hogares alrededor | 1,240 hogares en el área censal; 38% con jefe menor de 40 años · Censo 2020 Verificado |
| Absorción de producto nuevo | Sin serie pública con periodo y fuente. No se estima. Ausente |
Precios de la zona, tomados del mercado
| Renta de locales | Mediana $190 por m² al mes Referencial |
| Renta de departamentos | $9,500 a $12,000 al mes Referencial |
| Terrenos en venta | Lista $2,800 a $4,500 por m² Referencial |
Son referencias de mercado publicadas por terceros. No son una cotización nuestra ni una valuación de tu terreno.
Tres usos con mejor sustento
Corredor con flujo diario y déficit de locales nuevos; salud por encima del promedio.
Sustento altoHogares jóvenes alrededor; oferta de departamentos escasa en 1 km.
Sustento medioCombina los dos anteriores; exige régimen de condominio.
Sustento medioLo que tenías en mente: "que nos digan qué sostiene". Coincide.
- Confirmar cuántas claves catastrales tiene el predio y, si son dos, fusionarlas · conviene atenderlo primero: de él dependen los siguientes
- Constancia de uso de suelo y congruencia, municipal · resuelve norma e hidrología en un solo acto
- Factibilidad de agua y drenaje, ante el organismo operador · condiciona los tres usos
- Alineamiento y número oficial
- Revisión de impacto de movilidad: por la escala, probable exención
- Licencia de construcción
- Factibilidad eléctrica y conexión de servicios
Los plazos y costos los publica el municipio y se consultan al momento. El parámetro que obliga lo emite la autoridad, con escritura inscrita a la vista.
- Factibilidad de agua: sin ella, cualquiera de los tres usos queda condicionado.
- Número de claves y titulares: define si hay fusión y quién firma.
- Valor del suelo: las listas de portales no son concluyentes; un avalúo lo resuelve.
- Derechos y licencias para un proyecto de esta escala: $90,000 a $160,000, tarifario municipal 2026 Verificado
Qué decisión sostiene hoy este terreno: avanzar a un anteproyecto de comercio de barrio, condicionado a la factibilidad de agua. Si la factibilidad resulta negativa, el uso que se sostiene es vivienda en renta de menor escala.
Cada dato con su fuente, su fecha de edición o de consulta y su nivel de confianza. En esta muestra: 7 verificados, 18 referenciales, 4 supuestos (declarados por el propietario) y 4 ausentes.